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En 2017, l’agence Eliet&Lehmann créait E&L Promotion, une société de promotion immobilière indépendante de leur activité d’architecte. Maître d’ouvrage et maître d’œuvre ? Une position pas toujours acceptable dans le monde de l’architecture. S’ils n’ont jamais fait de publicité, les architectes justifient ce choix par le désir de s’inventer une commande sur mesure, qui ouvre le champ à une architecture sans doute un peu trop discrète au goût des maîtres d’ouvrage. Tout part d’un constat : des dizaines de concours rendus… presque tous perdus. Plutôt que sombrer dans la désillusion, les architectes préfèrent en tirer un enseignement. Le fait d’être invité à concourir témoigne d’un intérêt certain des maîtres d’ouvrage pour leur travail. Mais ils déduisent aussi que l’image sur le papier rend insuffisamment compte de la présence physique d’une écriture architecturale qui prend toute son épaisseur une fois réalisée. À rebours des vêtures clinquantes valorisées ces dernières années dans le paysage urbain, Eliet&Lehmann défendent pour leur part un langage simple, fondé sur la rationalité constructive et la matérialité d’une pierre porteuse dont on reconnaît l’évidente filiation à Fernand Pouillon.
Ce même Fernand Pouillon qui a connu des déboires avec son activité de promotion immobilière. C’est pourtant dans ces montages d’opération que les architectes décident de se lancer. C’est juridiquement possible, mais à deux conditions : la société doit être totalement indépendante de l’agence et les clients doivent en être avertis. Quelques échanges avec des confrères suisses et allemands sur cette double activité achèvent de les décider. En 2017, ils créent E&L Promotion. S’ils sont conscients des risques liés à la méconnaissance du métier de maître d’ouvrage, cette structure répond à un désir : celui de s’inventer une commande sur mesure, qui ménage une place pour une architecture efficace et discrète, en espérant qu’elle finisse par trouver un écho favorable auprès des collectivités et des aménageurs.
C’est le cas de l’EPA Bordeaux Euratlantique, chargé de développer le nouveau secteur Garonne-Eiffel à Bordeaux. L’aménageur les invite avec leur double casquette à répondre à un appel d’offres lancé auprès de groupements architectes-promoteurs pour une opération mixte de 122 logements (accession libre, locatif social, intermédiaire et abordable). Si la charge foncière a été fixée avant le lancement de la consultation, la procédure exige de s’engager sur un coût de construction et de commercialisation, sur les honoraires, et bien sûr d’éclairer sur les intentions architecturales. Cette fois, ils sont enfin lauréats, avec une réponse architecturale et urbaine qui soigne les transitions d’échelle et le travail de couture avec les échoppes voisines. Reste le plus délicat : convaincre les banques de les suivre.

Échapper à la standardisation
Pour ne pas se perdre en route, ils décident de mettre en place un conseil de surveillance, qui les rassure et les protège de leur inexpérience, et s’associent à une structure AMO. Dans le même temps, des promoteurs les sollicitent pour leur proposer de s’associer. Mais s’ils ont créé leur propre société, c’est bien pour échapper à la standardisation des logements résultant de leurs montages, et dans lesquels la défiscalisation constitue un système très puissant qui uniformise la construction. Pour vendre vite, l’un des moyens consiste en effet à proposer à des investisseurs des produits ajustés en taille et en surface pour correspondre à une défiscalisation optimum. Souvent des T2 standard pour lesquels les acquéreurs se soucient peu des aménités du logement, de son orientation, de la pérennité de la construction, du moment qu’ils parviendront à les louer. Avec leur société, les architectes souhaitent à l’inverse se donner la liberté de concevoir des typologies variées, des logements spacieux, dotés de belles hauteurs sous plafond, qu’ils destinent à des familles de classe moyenne désireuses de se rendre propriétaires.

Le montage est aujourd’hui bouclé. Si E&L Promotion devait initialement porter toute l’opération et vendre le locatif social, un concours de circonstances et une confiance inouïs de leurs partenaires en ont décidé autrement. Les logements intermédiaires ont été vendus à Ampère Gestion via l’un des fonds pilotés par CDC Habitat et le locatif social est réalisé sous maîtrise d’ouvrage Logis Atlantique. Pour le plan marketing et la commercialisation des logements en accession libre et en accession abordable, les architectes ont édité une plaquette, recruté un mandataire et lancé un site internet. Les plans et les façades en pierre massive ont visiblement séduit : 100 % des logements abordables et 40 % des logements libres sont vendus. Les maisons de ville se caractérisent par une belle hauteur sous plafond en rez-de-chaussée (2,90 m), des baies toute hauteur et toute largeur, une double entrée, des jardins en pleine terre. Les acquéreurs ont également la possibilité de rajouter un étage complet ou partiel, alors qu’en règle générale les promoteurs évitent ces travaux modificatifs acquéreurs (TMA) en raison des lourdeurs technico-administratives qu’ils impliquent. Les T2 dans les immeubles collectifs sont orientés plein sud, ils disposent également de baies de 4 m de largeur dans les séjours et de balcons. Dans ce nouveau costume, les architectes se rendent compte de l’intérêt de rencontrer les futurs acquéreurs et d’écouter leurs attentes, échange qui n’avait jamais été rendu possible dans le cadre de leur métier. Pour le moment, ils reconnaissent avoir investi des sommes importantes, grâce au soutien de leurs banques, et portent le risque à titre personnel. Il faudra attendre la remise des clés aux habitants pour un retour sur investissement. Un portage un peu long, d’autant que la mise à disposition du terrain par l’aménageur a été ralentie. En attendant, l’aventure a pris une ampleur inattendue. À Versailles, ils ont remporté l’appel d’offres pour une opération de logements mixte de 5 000 m2 qui devrait aller beaucoup plus vite.