Architectes et urbanistes,
Pierre-Alain Trévelo et Antoine Viger-Kohler évaluent les difficultés
d’exercice dans le cadre de la commande privée à l’aune de la question
du sol. Tout partirait de là. Le foncier serait un trou noir, qui aspire
l’économie, nourrit la spéculation. En renonçant à calculer la valeur
foncière sur la base d’un immobilier futur – sa valeur étant
proportionnelle au nombre de mètres carrés à bâtir –, on pourrait alors
s’attacher essentiellement à la qualité et à la pérennité de la
construction. Une question d’intérêt général, pour laquelle la puissance
publique ne doit pas se démobiliser. d’a : L’agence TVK a récemment livré à Clichy-Batignolles, pour les promoteurs Linkcity et Nexity, une opération mixte de 342 logements avec un cinéma multiplexe, un centre d’animation avec salle de concert et salle de danse, des commerces et un jardin commun logements. Quelles étaient les modalités de l’appel d’offres ?
TVK : Pour cette consultation, il était demandé aux équipes de rédiger une note méthodologique précisant notre vision sur la qualité des logements à construire. Contrairement à un concours sur esquisse qui définit les contours du projet, il s’agit dans ce cas de poser des principes et une méthode. Nous avons axé notre réflexion sur les vues, les gabarits et hauteurs (ce secteur de Paris étant déplafonné dans le PLU), ainsi que sur les prolongements extérieurs, balcons ou loggias, que nous voulions le plus généreux possible. Ce type de consultation se complète d’un oral devant un jury composé le plus souvent de la maîtrise d’ouvrage, de l’aménageur et de la ville.
d’a : On voit se développer aussi les concours de promoteurs-architectes…
Cette forme de partenariat est fréquente, et parfois dangereuse. Les promoteurs sont à ce stade en concurrence sur la charge foncière, et le plus offrant emporte souvent la mise. Cette logique économique peut avoir des effets pervers, car c’est dans l’architecture qu’il faut alors compenser les sommes investies dans l’achat du terrain. Cette réduction de moyens encourage la production de logements standard et la densification des opérations pour dégager une rentabilité. Avec, pour corollaire, des hauteurs sous plafond réduites a minima, des petites surfaces plus facilement commercialisables, une qualité architecturale qui s’appauvrit et une pérennité mise à mal. L’acquéreur devient alors propriétaire d’un bien qui, en soi, ne vaut pas grand-chose, si l’on exclut sa valeur foncière… Bien sûr, il faut exclure dans ce tableau les villes et métropoles dont la bonne santé économique constitue un levier et un contrepoids politique pour exprimer des attentes, des exigences, et les médiatiser. À Paris, les charges foncières sont énormes mais les prix de vente aussi, si bien que les moyens affectés à la construction sont très corrects.
d’a : Quelle serait la solution ?
Il est beaucoup plus confortable pour un architecte de travailler lorsque la charge foncière est actée. Cependant celle-ci est toujours calculée sur une surface à bâtir, sans tenir compte d’autres critères. Elle est dépendante d’un immobilier futur, et non de la valeur réelle du sol. Si la charge foncière était systématiquement établie avant de lancer les consultations auprès des promoteurs, elle ne serait plus le sujet central. On pourrait alors mettre en concurrence ces acteurs sur la base de règles du jeu qui valorisent la qualité et la pérennité des opérations. Rares sont les villes qui s’engagent dans une politique de maîtrise foncière. Dans un souci d’une bonne gestion du bien public, les communes sont davantage incitées à vendre leur foncier le plus cher possible. Or d’autres pratiques existent. Au Danemark, par exemple, on a des exemples de collectivités qui cèdent leurs terrains au prix d’un euro symbolique.
d’a : Quelle est votre position en tant qu’urbanistes dans ce jeu d’acteurs ?
Nous faisons en sorte de dissocier les consultations. Les promoteurs sont d’abord retenus sur la base d’une charge foncière négociée et de règles qu’ils ont acceptées, dont celles de respecter la rémunération des concours fixée par l’aménageur et l’urbaniste et d’exiger une mission complète pour l’architecte. Nous procédons ensuite à des concours d’architecture, pour lesquels le promoteur peut choisir les équipes sur une liste établie en concertation avec l’aménageur.
d’a : Une fois l’équipe désignée, le promoteur peut toujours menacer de ne pas parvenir à boucler son montage et demander à revoir le programme…
C’est un jeu de négociation entre l’aménageur, le promoteur et l’urbaniste… Dans les secteurs où le marché est atone, le risque est l’abandon de l’opération. Un risque que l’aménageur n’est pas toujours prêt à prendre. N’oublions pas qu’il porte l’équilibre financier de la ZAC sur ses épaules.
d’a : Pour en revenir à l’exemple de Clichy-Batignolles, une spécificité de la ZAC repose sur le principe d’ateliers qui réunissent les acteurs autour de la table pour réfléchir à la cohérence urbaine des opérations projetées. Ces ateliers influent-ils sur les décisions des promoteurs ?
Ces ateliers sont une excellente manière de tenir les engagements, parce qu’ils sont encadrés par l’aménageur et la ville. Globalement, le contrôle des pouvoirs publics a toujours des répercussions positives sur la qualité des bâtiments et des logements, dans un contexte où la commande se privatise. Lors de ces ateliers, nous avons pu insister sur l’importance des espaces extérieurs. Ce principe devait à nos yeux s’appliquer à tous les logements sans exception de l’opération qui mixte accession, loyer maîtrisé et social1. Nous souhaitions aussi que ces prolongements soient généreux. Or souvent, la surface maximale extérieure d’un logement social n’excède pas 9 m2, celle-ci étant comptabilisée pour moitié dans le prix de la location. Notre projet proposait d’augmenter significativement cette surface et, grâce aux ateliers, nous avons réussi à tenir cet objectif ; les balcons et loggias font donc en moyenne 14 m2 pour les logements sociaux comme pour ceux en accession.
d’a : L’histoire avec Linkcity ne s’arrête pas là puisque vous avez remporté l’un des « Réinventer Paris » avec le projet Éole-Évangile dans le 19e arrondissement. Comme à Clichy-Batignolles, vous retenez le mode constructif de la préfabrication. Ce souci de rationalisation découle-t-il des méthodes de la commande privée, qui ne confie pas systématiquement le chantier à l’architecte, ou d’une perte de savoir-faire du constructeur ?
En l’occurrence, Linkcity est une filiale de Bouygues Construction, et le cœur de métier du groupe est donc initialement la construction. Nous avons ainsi pu développer le projet avec le promoteur et le constructeur dans une vraie démarche partenariale qui a conduit au choix de ce mode constructif. Avec l’entreprise à Clichy-Batignolles, nous avons mis au point l’exosquelette, défini la géométrie des pièces, le moule, la composition du béton… Cette manière de procéder compose avec sa logique économique et son savoir-faire. Pour le projet Éole-Évangile, que nous avons toujours envisagé en pierre, nous avons reconduit ce process très encadré pour explorer plusieurs solutions techniques et retenir une pierre massive porteuse jointoyée en façade, qui sera extraite d’une carrière en Île-de-France.
On peut déverrouiller les modes opératoires. Le plus difficile aujourd’hui, c’est bien la remise en question des typologies, des surfaces et hauteurs des logements. Sans l’injonction des pouvoirs publics, il est difficile de diversifier l’habitat.
1. Développé par les deux promoteurs Linkcity et Nexity, ce programme comprend 342 logements, dont 233 qui ont été revendus en VEFA aux bailleurs Batigère, Élogie et Vilogia.
