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Alexandra François-Cuxac dirige le groupe AFC Promotion et préside la Fédération des promoteurs immobiliers. Son credo ? La qualité, l’accessibilité et l’évolutivité des programmes d’entrée de gamme, et le souci des territoires ordinaires.
d’a : Quels sont selon vous les enjeux d’une bonne relation entre architectes et promoteurs ?

Alexandra François-Cuxac : Nous devons être plus ouverts, plus à l’écoute, entre nous, mais aussi des gens et des usages. Sobriété, humilité et écoute. On nous demande de plus en plus d’être comme un chef d’orchestre et un premier violon qui feraient tourner toute une philharmonie. Mais un duo promoteur-architecte, c’est plutôt comme un couple qui danse le tango… Nous sommes encore beaucoup trop cloisonnés dans nos démarches, nos propositions, notre rapport aux élus et aux aménageurs. Les élus veulent de la qualité urbaine. Mais en dehors des grandes opérations emblématiques qui regorgent d’images et de rêve, le logement ordinaire n’est pas représenté dans les demandes de permis de construire. Souvent, les élus ne comprennent pas ce qu’ils ont signé. Il revient au couple architecte-promoteur de faire des efforts de pédagogie, de présentation, d’explication des projets, de leurs contextes et de leur dessin.

d’a : Comment, par exemple, prendre position commune sur la question environnementale et la complexité réglementaire qui en découle ?

Il y a parfois une escalade, une forme de surenchère dans l’envie de bien faire. Depuis toujours la France a envie d’être exemplaire dans la production des logements hyper performants : c’est au cœur des politiques depuis bien longtemps. Le gouvernement actuel estime qu’il y a trop de règles et je suis d’accord : il faut réduire de moitié les codes de l’urbanisme, de la construction, de l’environnement et ne plus produire une seule loi avant d’en avoir enlevé une autre ! Le Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique (CSCEE), dans lequel je représente les promoteurs, tente d’épurer tous les nouveaux projets de loi. La nouvelle règlementation environnementale y est passée, mais de justesse, et nous avons prévenu que nous n’étions pas encore prêts à assimiler cette nouvelle couche réglementaire. C’est pour cela qu’Emmanuelle Cosse nous a donné deux ans d’expérimentation sur les « Bâtiments à énergie positive et réduction carbone » afin de nous y préparer.

d’a : Il faudra bien pourtant que tout le monde s’y mette…

Oui, mais suffit-il de pousser tous les promoteurs à gagner 5 % des consommations énergétiques de leurs programmes neufs ? Ne faudrait-il pas plutôt prendre en compte toutes les autres variables ? Celle du cycle de vie du bâtiment sur l’impact carbone, par exemple, mais surtout celle de l’impact fondamental des implantations ? Si nous ne réussissons pas à loger les gens à proximité de leur travail… tout cela ne sert à rien ! Les projets locaux d’urbanisme (PLU) ne doivent pas se faire au hasard : il y a un travail très précis à mener, pour prendre en compte l’ensemble des impacts et évaluer la juste mesure entre construction neuve et rénovation des logements en stock. Le stock existant tire aujourd’hui vers le bas en termes d’émission de gaz à effet de serre. Or les promoteurs ont tout à fait leur place dans des rénovations concertées. Le projet « Action cœur de ville », par exemple, a identifié 222 villes dont les centres se vident, avec des phénomènes de déprise et d’habitat dégradé sur lequel il est devenu très difficile d’intervenir. Il s’agit souvent de typologies très particulières, qu’il faut réussir à rénover et à mixer avec du neuf. La réduction de l’empreinte carbone passera nécessairement par là. La densité ne concerne pas que les zones denses ou les grands secteurs d’aménagement.

d’a : Vous évoquiez la cherté du logement : tout le monde n’a pas les moyens d’accéder à la propriété…

Le logement est trop cher, et la France est mal organisée pour l’offre locative en dehors du logement social. Parce que 70 % des gens sont éligibles au logement social, il faudrait faire 70 % de logement social ? À mon sens, c’est une erreur énorme. Pour restaurer le parcours résidentiel, il faut pouvoir partir du logement social, s’en extraire à un moment donné et trouver une offre de logements abordables dans les centres-villes, pas dans le périurbain. Et cet enjeu doit être saisi par les concepteurs : des logements dans l’entrée de gamme, éligibles au plus grand nombre, sobres, adaptables et évolutifs, pour que les gens puissent rester le plus longtemps chez eux. Pour rester longtemps chez soi, il faut habiter le plus près possible des lieux d’emploi. Mais il faut aussi des logements évolutifs : c’est tout l’enjeu des volumes capables… Ces sujets sont au cœur des usages, des pratiques. Dans la colère des gilets jaunes, on peut aussi déceler la frustration de ne pas vivre dans un lieu qui leur correspond.

d’a : Mais le promoteur a-t-il vraiment intérêt à aller dans des endroits où il n’y a aucune pression foncière ?

Le promoteur n’a aucun intérêt au logement cher, jamais ! Donc il n’a aucun intérêt à ce que la ressource foncière soit chère. Bien entendu, la loi de l’offre et de la demande existe sur une partie du marché, où l’aménageur public peut se permettre même, parfois, de mettre le terrain aux enchères. Un foncier abordable est le premier paramètre du prix de revient : en zone dense, il faudrait donc assumer la densité, l’intensifier. En Île-de-France, la pression foncière est très forte, il y a cet horizon du Grand Paris et l’étape des JO en 2024 : le calendrier est balisé. Mais je regrette le peu de débats sur le sujet du logement abordable dans ce territoire-là ! Bien entendu, il faut accompagner la transformation des pratiques, des modes d’habiter, des modes de consommer… Mais pas uniquement à coups d’opérations emblématiques, et de concours comme les « Réinventer ». Je crois beaucoup aux vertus de l’exemplarité, mais malgré tout « l’exemplaire » relève toujours un peu de l’exceptionnel.

d’a : Vous semblez suggérer que la notion d’exemplarité est aujourd’hui surinvestie ?

Nous vivons une époque où tout le monde a besoin de rêver : les opérateurs, les concepteurs, comme les habitants, etc. Ce rêve se projette beaucoup sur les lieux dans lesquels nous passons du temps, c’est-à-dire les bureaux, et les logements encore plus de par leur charge affective. Cette époque est aussi celle d’une incroyable accélération, qui ne trouve pas son pareil dans le passé, et qui nous conduit à vouloir tout mettre, à chaque fois, dans un bâtiment ou dans une zone d’aménagement. On veut répondre à tout ! Connecter nos immeubles, recevoir des véhicules autonomes, vivre toute sa vie dans son logement, mais avoir plus de parties communes que de parties privatives, répondre à tous les modes d’habiter : le co-living, la colocation, la propriété partagée, le démembrement… Et je vous passe le cahier des charges où il faut respecter la santé, le bien-être, le feng shui : cela va bien au-delà de l’architecture… En somme, nous voulons trop bien faire. Tout cela pose un problème de gestion de la complexité : pour tout faire, il faudrait savoir gérer les échelles, ne pas confondre le micro et le macro. Toute cette « innovation » – et j’utilise à dessein des mots-valises – toute cette « énergie créative », cette « ambition » nécessite une certaine échelle de projet. Le financement de ces opérations « exemplaires » au sens de l’équilibre économique est tabou, car il requiert un certain volume. Ce type de performance peut être conduite par quelques personnalités hors du commun mais elle reste de l’ordre d’un exceptionnel. Je trouve très bien que des projets de cette envergure puissent exister, et ils constituent une vitrine formidable à l’étranger. Mais cela doit rester l’exception ! Il faut que tout le reste de la population d’opérateurs, d’architectes, etc., se concentre sur la priorité dans notre pays : loger les gens avec le budget qu’ils nous donnent.