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Parmi les évolutions typologiques, le volume capable en constitue l’une des plus remarquables : offrir le luxe d’une belle surface à prix abordable, que l’acquéreur pourra ensuite aménager selon ses besoins moyennant quelques règles à respecter. Initiée par la métropole dans le quartier Brazza à Bordeaux, cette nouvelle manière de réfléchir à la question du logement associe architectes et promoteurs. Brazza. Comment prendre place dans ce nouveau quartier de la rive droite bordelaise dont l’ADN industriel a peu à voir avec la ville historique et commerçante ? Comment le faire vivre, donner l’envie d’y habiter et de s’y attacher, pour longtemps ? Pour capter ce désir, il fallait une offre qui soit désirable. Elle tient, selon l’architecte-urbaniste Youssef Tohme, en charge de son aménagement, dans des formes d’habitat qui nouent une relation intime à la rue, au quartier et au paysage qui le constitue, entre fleuve et ligne ferroviaire. Elle se fonde aussi sur une mixité de logements qui résiste à l’entre-soi. Le « volume capable » en constitue l’un des plus beaux atouts. Il s’adresse à des ménages de classe moyenne, qui s’est le plus souvent déportée aux confins de la métropole pour se loger dans de bonnes conditions. L’objectif est de les faire revenir dans la ville-centre. « Nous avons raisonné par rapport à leurs capacités financières et non par rapport au marché bordelais », explique Flore Scheurer, urbaniste et chef de projet à Bordeaux Métropole. Le volume capable, dont le prix de vente est fixé entre 2 100 et 2 400 euros le mètre carré, est un habitat vendu non fini. Deux types sont proposés à Brazza pour la première phase du quartier : le loft, une surface isolée de 85 m2 et de 2,50 m sous plafond, équipée des commodités pour être prêt à habiter, et cloisonnable à l’envi. Et le principe de « boîte dans la boîte ». Soit une cellule de vie (l’équivalent d’un T1 bis) indépendante, équipée et aux normes pour être immédiatement habitable. Elle est intégrée dans un volume clos-couvert d’une cinquantaine de mètres carrés en moyenne, que l’acquéreur pourra aménager et agrandir au gré de ses besoins, de ses moyens et selon son tempo. Bref, un concept sur-mesure et personnalisable qui détonne dans la grille générique du logement d’aujourd’hui.
Le modèle s’inspire des échoppes, ces anciennes maisons du quartier des Chartrons très prisées qui, derrière leurs immuables façades de pierre, se sont transformées au fil du temps pour s’adapter à différentes formes d’habitat et d’usages. Quatre cents volumes capables seront construits à Brazza par un beau bouquet de promoteurs (Crédit Agricole Immobilier, BNP, Vilogia, Cogedim, Vinci, NFU, Eden Promotion pour la première tranche). À l’annonce de cette proposition typologique, les réactions n’étaient pourtant pas favorables. « Ils n’y croyaient pas et il y a eu beaucoup de résistance. Depuis, le volume capable est devenu un produit d’appel pour certains », témoigne Flore Scheurer.
La question de la marge était bien sûr en jeu, mais elle n’était pas la seule : comment ce bien non fini allait-il rentrer dans le cadre juridique et réglementaire applicable au logement ? Un casse-tête qui a fini par se résoudre dans l’interprétation des règles et des normes a minima. « En matière de conformité avec la RT2012, nous n’avons pas réussi à trouver avec le ministère le bon véhicule juridique pour neutraliser tout ce qui concerne le chauffage à l’intérieur du logement, précise-t-elle. Nos arguments, privilégier la qualité de l’enveloppe et le réseau de chaleur en géothermie sur la rive droite, n’ont pas été suffisants. Nous avons donc interprété la règle, en proposant un logement de 20 m2 aux normes et, attenant, un volume non chauffé assimilé à un cellier. » Idem pour la conformité à l’accessibilité PMR. La mezzanine au-dessus du bloc cuisine-salle de bains est comptée comme de la surface de plancher et non comme de la SHAB, qui aurait nécessité la pose d’un escalier. Le volume est revêtu d’un sol provisoire pour être à niveau avec le palier.

Exercice d’anticipation
Autre sujet : à qui attribuer la responsabilité dans l’éventualité où l’acquéreur finirait mal ses travaux ou toucherait à l’enveloppe ? Il fallait verrouiller l’acte de vente ; celui-ci rend compte d’un état de finition exact et se complète d’un cahier de prescriptions techniques pour l’aménagement du volume capable. « Sur le plan juridique, l’unité de vie est vendue en VEFA comme surface habitable et le volume non fini en VEFA comme surface de plancher », explique Louis Bousquet, d’Eden Promotion qui, depuis, a livré une opération sur le même principe à La Rochelle. Le permis de construire déposé par le promoteur porte sur 32 logements-studios réalisés par la jeune agence A6A, les acquéreurs s’engageant ensuite à faire des déclarations de travaux pour les aménagements futurs. Le projet est conçu pour les rendre les plus simples possible. La structure en filière sèche est pré-équipée pour le vissage des poutres à venir. Lors de la biennale Agora en 2017, on pouvait découvrir le prototype et l’exposition d’une cinquantaine de configurations d’aménagement, parfois très libres, proposées par les étudiants d’une école de design bordelaise et quelques confrères de A6A. « L’évolutivité devait être rendue possible dans le respect des normes actuelles. Aussi la réflexion des architectes s’est-elle concentrée avant le dépôt du permis de construire jusqu’au détail de la cellule. C’est un bel exercice d’anticipation », observe Flore Scheurer. A6A reconnaît avoir consacré beaucoup de temps pour mettre au point le vocabulaire spécifique de cet habitat. L’investissement en matière grise est en passe d’être rentabilisé avec d’autres opérations pour Eden Promotion, qui sont déclinées sur ce modèle dans de l’habitat groupé, superposé ou individuel.
L’effort pour sortir ces logements abordables ne repose pas seulement sur les épaules des promoteurs. L’aménageur n’ayant pas la maîtrise du foncier, le montage repose sur un urbanisme négocié dans lequel les propriétaires cèdent leurs terrains sans intention de spéculer. « Brazza se développe dans une zone d’activité que nous avons fait évoluer en zone mixte dans le PLU. Cette nouvelle constructibilité a certes donné une valeur au foncier, mais ce gain potentiel repose sur l’investissement public. Par ailleurs, ces terrains sont pollués et inondables. La charge foncière a donc été calculée en fonction de l’état des sols, des charges d’aménagement portées par les promoteurs, de la programmation et du prix de sortie des logements », explique Flore Scheurer.
Quant au prix de vente annoncé, il pourrait être indexé finalement sur celui de la construction qui a augmenté dans la métropole bordelaise sous l’effet d’un carnet de commandes bien rempli pour les entreprises. C’est la seule concession accordée à la demande de quelques promoteurs, qui figure dans la charte d’engagement et de partenariat Brazza.
De son côté, Louis Bousquet insiste sur la nécessité de s’attacher à tous les rouages du montage de l’opération pour parvenir à sortir dans les prix : justesse des options et formes architecturales, répétitivité des structures, pré-industrialisation du système constructif, temps limité pour la commercialisation et aucun accompagnement des acquéreurs (qui représente 10 % du prix de revient). Il évalue sa marge à 5 %, plus basse que la moyenne, mais insiste sur l’expérience « très riche intellectuellement ».
« Nous en sommes au début de la réflexion sur le logement abordable, conclut Flore Scheurer. Cette typologie répond à une réelle demande : avoir un logement bien placé, à proximité de toutes les commodités et de son lieu de travail, et pouvoir le faire facilement évoluer en fonction de ses besoins à un moment donné. » La loi Elan, qui a intégré la VEFA avec travaux, abonde dans ce sens, mais le dispositif apparaît plus contraignant pour l’acquéreur : il devra s’engager sur le descriptif des futurs travaux, leurs montants et leurs délais.