Plusieurs raisons poussent les architectes à faire de la maîtrise d’ouvrage : générer leur propre carnet de commandes et mieux se rémunérer, en premier lieu. Pour certains, il s’agit aussi de reprendre le contrôle sur la fabrique du logement.
On construit mal et cher. Alors, où est le problème ? Au printemps 2014, la fondation d’entreprise ANMA organisait « Argent, logement, autrement », une exposition qui comparait chaque poste de dépense dans la production de l’habitat : prix de construction (40 %), frais de portage (24,8 %), TVA (16,7 %), foncier (15,2 %) et maîtrise d’œuvre (3,3 %). Aujourd’hui, « les rapports de proportion restent les mêmes, à l’exception du coût des travaux qui a nettement augmenté », selon Nicolas Michelin, fondateur de l’agence ANMA. À la lumière de cette répartition – et partant du principe qu’il ne s’agit pas d’amoindrir la qualité des logements en rognant les prestations de mise en œuvre –, il est possible de s’attaquer au foncier (par le biais du BRS, ou bail réel solidaire, par exemple), à la TVA ou aux frais de portage. Ce sont ces derniers – jugés démesurés – que cible principalement l’architecte, ce qui lui vaut l’inimitié de puissants promoteurs. « C’est en ce moment qu’il faut agir, car les promoteurs cherchent d’autres manières de faire, compte tenu de la crise. »
Sensibilisé depuis longtemps à la difficulté de se loger, Nicolas Michelin s’était lui-même lancé dans la maîtrise d’ouvrage entre 2013 et 2018 par l’intermédiaire de sa société Big & Cheap, dont l’activité principale était formulée de la façon suivante : « Faciliter la construction et l’attribution ou la cession de logements réalisés dans le respect du concept “Big & Cheap”, afin de proposer des logements abordables et évolutifs. » L’Élysée, qui souhaitait encourager les entreprises cherchant à fabriquer de l’habitat autrement, lui avait ouvert la porte des banques. Le premier projet, à Mulhouse, était une tentative d’autopromotion où les sociétaires avaient l’assurance du foncier, du permis de construire et du prix de sortie (2 600 euros/m2). Studio MAE, une société d’architecture fondée par Nicolas Michelin pour réaliser des petits bâtiments qui n’intéressaient pas ANMA, en était le maître d’œuvre. Le second projet, à Dijon, également imaginé par Studio MAE, était porté par Big & Cheap. Neuf entreprises ont été consultées pour en sécuriser le prix. « Le dessin était figé, le coût de sortie aussi, et le bilan de promotion montrait des frais de portage de l’ordre de 6 %, au lieu des 25 % habituels. Nous ne faisions pas de marge en tant que maître d’ouvrage », précise-t-il. Malheureusement, aucune des deux opérations n’a vu le jour. Mais l’ambition initiale demeurait intacte : « Comment produire du logement sur mesure, en minimisant le prix, sans en affecter le coût de la construction ? »
© Lisa Ricciotti
Nicolas Michelin cite volontiers la SCIC Habitéé, une société coopérative d’intérêt collectif lyonnaise qui revendique une meilleure qualité des habitats et des prix de vente inférieurs aux prix du marché. Pour le projet Canopéé, à Bassens (Savoie), livré en 2022, « le coût des travaux était de 66 %, s’enthousiasme-t-il. La rémunération de la maîtrise d’ouvrage était limitée à 5,5 % et les honoraires de la maîtrise d’œuvre étaient de 6,5 % du chiffre d’affaires. » Aujourd’hui, l’architecte – qui a cédé ANMA et poursuit son activité professionnelle avec Studio MAE – continue d’explorer la problématique du logement au travers d’Alarm Club, un think tank associatif qui édite des contenus vidéos et une revue. Toujours en charge de grands projets urbains, à la fois architecte-conseil de la ville de Lyon et urbaniste-conseil de la ville de Clermont-Ferrand, il travaille aussi sur des projets d’habitations. (...)