Le parent pauvre du développement urbain

En mai 2005, le Syndicat national des Aménageurs Lotisseurs (SNAL) a organisé un voyage en Finlande pour visiter des opérations de maisons groupées (Latokartano dans le quartier de Viikki à Helsinki, Leppälinnunrinne dans le quartier de Leppäsilta à Espoo et Näse-Jutten à Porvoo), une formule très répandue dans ce pays. Mais il n’en a finalement tiré aucune leçon, car la complexité administrative et financière, sans parler d’architecture même, vient déranger les habitudes, la routine et, surtout, rogner les marges des lotisseurs. Réduite à sa plus simple expression, l’organisation des lotissements n’est pas pensée comme un support d’usages (pratiques, comportements, végétation, etc.) mais juste comme l’expression d’une surface, comme un découpage foncier doté d’une voirie qui fait ce qu’elle peut pour maximiser le nombre de lots. Le résultat, ennuyeux et répétitif, est visible à la périphérie de quasiment toutes les villes et villages de France : des maisons posées au beau milieu de leur terrain (à la fois trop vaste et trop flou pour le maîtriser et trop mesquin pour y créer un univers), sans notion d’intimité, et pis encore sans notion de composition d’ensemble, qui créerait justement une stabilité rassurante, ou de contextualisation, car sans lien avec les rues ou les services. « L’aménagement de quartiers d’habitat individuel, en lotissement ou sous d’autres formes de montage, devrait, par son ampleur, et en toute logique, faire l’objet de la plus grande attention et requérir toutes les compétences. Or, elle apparaît finalement comme le parent pauvre du développement urbain », peut-on lire dans la publication de 2015 du Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (Cerema), Maison individuelle et qualité urbaine. Vers des opérations d’aménagement contextualisées.

Depuis les années 1970, la part d’opérations de logements en individuel groupé varie entre 20 et 25 % du nombre total de mises en chantier de maisons. Environ 30 % de cette production relève de promoteurs professionnels et 20 % de bailleurs sociaux (pour la location ou l’accession). « La part de la construction en individuel groupé est très disparate d’un territoire à l’autre, sans pour autant qu’on puisse établir un lien direct avec la tension immobilière de ces régions. La loi du marché ne suffit donc pas à déterminer les formes d’urbanisation pavillonnaire : cela est aussi une question de pratiques, de culture, d’orientation par les politiques publiques et de professionnels impliqués localement. Si le parcellaire est morcelé, il pourra favoriser les opérations en diffus, même dans les secteurs relativement tendus. »

Par ailleurs, 25 % des permis sont déposés par des particuliers propriétaires fonciers (source : fichier Sitadel) qui s’improvisent promoteurs pour valoriser leur bien en réalisant de petits projets immobiliers comportant généralement deux maisons individuelles destinées à la location. Le plus souvent, ce sont des agriculteurs, et dans une moindre mesure des artisans du BTP ou des architectes, sur des territoires délaissés par les promoteurs professionnels. « Dès lors que les prix fonciers sont trop bas, l’aménageur ou le lotisseur n’a plus d’intérêt commercial à intervenir, puisqu’il n’y aura pas de marché pour revendre des parcelles aménagées à un prix plus élevé qu’en diffus. » C’est là que les pouvoirs publics, et en particulier les élus locaux, ont leur rôle à jouer. Les collectivités doivent combattre cette urbanisation au coup par coup, car la dispersion des zones d’habitat devient rapidement un problème au niveau de l’organisation fonctionnelle des communes (réseaux et services) comme de leur identité territoriale. Malheureusement, un manque de formation de celles-ci sur ces sujets à la fois culturels, techniques, économiques et sociaux rend parfois le débat difficile. Peu de paysages français survivent à ce désastre.

L’un des freins au développement des maisons groupées est la difficulté à pouvoir y appliquer les réglementations du collectif. La loi impose en effet à chacune de posséder un garage individuel, ce qui multiplie la place occupée par les voiries. Un assouplissement vient d’être acté avec les dispositifs de la loi Pinel, applicables pour les permis déposés à partir du 1er avril 2016. Quant au projet de loi relatif à la « liberté de la création, l’architecture et au patrimoine », il comprend une disposition sur le permis d’aménagement des lotissements impliquant l’obligation du recours à un architecte… mais avec un seuil (à déterminer), qui en exclura de fait les petites opérations d’extension de bourgs. Jusqu’à présent, le volet architectural, paysager et environnemental qui doit figurer dans le dossier de permis est réalisé par des géomètres et non par des architectes et des paysagistes. Si ce travail leur revient enfin, ils pourront mieux structurer le plan de masse, l’implantation des maisons, travailler sur l’orientation et les vis-à-vis.

L’absence de clôtures tout aussi strictes qu’hétéroclites atténuerait le tableau disparate des maisons retranchées derrière leurs murets et grillages de catalogue. Un travail subtil sur les haies et les sentiers permettrait de créer facilement des limites qui ne soient pas uniquement celles de la peur. Mais face aux pressions du propriétaire du terrain, il faudra toujours découper le plus grand nombre de lots et les espaces communs et paysagers auront des difficultés à être acceptés. « C’est bien que les architectes soient aussi autour de la table pour montrer que l’on n’est pas obligé de répéter le modèle du lotissement, estime Jean-Manuel Puig, de l’agence toulousaine PPA. Il faut prendre les promoteurs par l’aspect financier en leur montrant que l’habitat groupé permet d’être plus dense, donc de gagner plus, que faire se toucher des maisons engendre des économies d’isolation, que l’on peut diminuer les coûts de voirie en aménageant différemment. Et puis il faut essayer d’ajouter des petits espaces à vivre communs. Ce sera un peu plus vertueux. Par petits éléments, les architectes peuvent changer les choses. »

Une exception française ?

Déformés par soixante-dix ans d’urbanisme pavillonnaire et de mythification de la maison individuelle isolée, les Français rêvent-ils sincèrement d’une maison dont on peut faire le tour ? « Je n’y crois pas, soutient l’architecte Philippe Madec. Qui paie ces études, qui le répètent inlassablement ? Je ne suis pas du tout certain que les gens en aient envie, mais on ne leur montre que ça, une grande part revient à l’exemplarité. La maison mitoyenne a des qualités de solidarité réelles, il n’est pas nécessaire de l’isoler sur quatre façades et la présence du voisin est une chaleur qui vous aide à vivre. Même si dans le frottement social il peut y avoir des difficultés, il peut aussi y avoir des vraies joies. »

Dans la mitoyenneté, il y a le plus souvent un meilleur équilibre et une moindre gêne entre voisins, visuelle évidemment, mais aussi bien sonore : une maison plantée au milieu de son bout de terrain dans un lotissement provoque un étalage de vie privée, un écho réciproque, et ce plus que dans aucun autre habitat. « On est davantage vulnérable dans une maison isolée. Alors que, dans des formules groupées, chaque maison protège l’autre », constate Aline Harari. De son côté, François Rouanet, le vice-président de l’Ordre des architectes, basé lui-même en Provence, constate que « dans le Sud, le foncier est si cher qu’une fois le terrain acquis – absorbant déjà deux tiers de leur budget –, les gens n’ont pratiquement plus d’argent pour construire leur maison. Les maisons groupées, en bande, sont intéressantes car elles remettent en cause le modèle et permettent d’avoir un terrain moins cher. Mais pour que les choses évoluent, il faut que les élus se posent les questions de la qualité urbaine, car c’est le plan local d’urbanisme (PLU) qui détermine les formes (par exemple, la règle de distance par rapport à la limite séparative de deux parcelles) et engendre la reproduction du modèle du lotissement classique. Si on offre la qualité d’usage de vie et un prix raisonnable, les Français iront dans les maisons groupées ».

L’inspiration peut venir de l’observation de nos voisins néerlandais, qui renouvellent sans cesse les projets de maisons mitoyennes dans des développements urbains intéressants. Aux Pays-Bas, le programme national Vinex, pour la construction d’un million de logements entre 1996 et 2005, était destiné à combattre durablement l’étalement urbain, à contourner la pénurie de terrains et à compenser celle de logements. Il a favorisé la réalisation autour des grandes villes d’un habitat compact et bas, proche des transports collectifs et des services.

Dans une structure urbaine fonctionnelle, ces ensembles à haute densité (40 logements à l’hectare en moyenne. Voir par exemple l’impressionnante nappe de maisons Patio Island de MVRDV à Waterwijk, le quartier sur l’eau d’Ypenburg) prennent généralement la forme de rangées de maisons dotées de petits jardins privés. Ils composent des quartiers destinés aux familles qui profitent alors d’un espace public généreux, soigné et accueillant pour les enfants. En périphérie, la nature n’est volontairement pas aménagée afin de conserver un sentiment de vrai paysage. Parmi les points positifs : penser aux infrastructures avant l’emménagement des habitants, créer un environnement attractif qui encourage les gens à marcher un peu ou à prendre leurs vélos plutôt que de dépendre uniquement de leur voiture, offrir des quartiers avec des densités et des styles architecturaux différents, disperser les logements sociaux en évitant de les distinguer des autres maisons. « La logique hollandaise a du sens dans leur pays, mais nous avons un territoire d’une telle richesse par rapport à eux que nous ne pouvons pas la transposer en France, nuance Philippe Madec. Par exemple, la question du bourg en Bretagne, où 71 % des logements sont individuels contre 55 % sur le reste du territoire, ne se pose pas de la même manière que dans une autre région. »

Pour faire comprendre l’intérêt d’articuler le bien-être individuel, le savoir-vivre collectif et une architecture différente de celle des lotissements, certains travaillent sur des modèles appréciés des Français, comme la cité-jardin, dont Anne Reychman de l’agence rémoise BCDE résume ainsi les principes : « Une végétation généreuse, une architecture rassurante et des services communs. » Quoi que l’on pense de l’esthétique de leurs réalisations, Lucien et Simone Kroll ont toujours favorisé la participation des futurs habitants, joué sur l’irrégularité et donné un rôle au végétal. Leur collaboration avec Serge Renaudie pour l’aménagement urbain et paysager a été un atout majeur pour la réussite de leurs opérations (quartier des Brichères à Auxerre, 2003-2005). Pour les 18 maisons à loyer modéré du Clos des fées (2012) qui viennent agrandir le petit village de Paluel, en Seine-Maritime, les architectes de CoBe et les paysagistes de Mutabilis ont imaginé une version actuelle de la chaumière respectant les principes bioclimatiques traditionnels de la région – tout ce que ne sait pas faire un constructeur de pavillons. Ici, pas de clôtures, mais des séparations esquissées par des noues recueillant les eaux de pluie. De généreux espaces verts collectifs, un terrain de sport et une grande salle multifonction complètent le programme. Cette opération de qualité, réalisée grâce aux apports financiers de la centrale nucléaire présente à Paluel, semble cependant difficilement reproductible dans des communes de taille similaire (moins de 500 habitants).

Les « collectifs de maisons » de Philippe Madec

« La ville écoresponsable et durable de demain est très attachée à la proximité. Le déplacement contraint pour chacune des actions à mener est insupportable, martèle Philippe Madec, lauréat en 2012 du Global Award for Sustainable Architecture. Quand vous engagez la négociation sociale jusqu’au bout avec les futurs habitants, que les enjeux de densité sont discutés, ils deviennent acceptables. » Ses préconisations : dessiner des parcelles plus profondes que larges afin de réduire l’impact des voies automobiles, minimiser l’emprise au sol du bâti initial, s’adapter au plus près du terrain – en se passant de sous-sol –, mais promouvoir le R+2 et prévoir des lieux partagés.

Entre 2009 et 2014, Philippe Madec a construit en banlieue du Havre 53 maisons passives réparties dans trois opérations multisites simultanées avec le promoteur Brémond, pour Foncière Logement. En lisière d’un bois, le quartier Henri-Dunant a une mauvaise réputation. Le but de Foncière Logement était de créer de la mixité sociale en y attirant des habitants avec des revenus supérieurs et en les retenant ainsi de s’installer plus loin. Le projet initial comportait 14 maisons isolées avec une voirie centrale dans un plan type de lotissement pavillonnaire, où seule une partie d’entre elles profitait d’une bonne orientation. « Faire un lotissement face aux barres voisines aurait créé une différence beaucoup trop forte entre les habitants », ajoute Philippe Madec. Il opte donc pour ce qu’il appelle « un collectif de maisons », où la mitoyenneté aide à la solidarité et à réduire la consommation de chauffage grâce à une meilleure isolation. Les parcelles dessinent des lanières de 58 à 73 mètres de long pour 7 mètres de large. « La parcelle monde permet de nommer les lieux, d’offrir autre chose que la piste du chien qui tourne autour de la maison. Fabriquer des mondes, c’est plus intéressant que de fabriquer des objets. » Au nord, il propose un potager avec son abri, puis le stationnement et un garage fermé, la voie résidentielle, une courette d’entrée avec un arbre et le volume de tri des déchets. Viennent ensuite la maison tournée au sud sur la terrasse et le jardin, un verger et au bout une bâtisse de 20 mètres carrés couverte et protégée sur trois faces, en attente de fonction, avec un second accès par l’arrière.

Dans la ZAC Montgaillard, Philippe Madec commence par dégager un merlon pour épargner aux habitants le bruit de la route. Les 19 parcelles profondes, tracées sur un plan général hémicirculaire, forment un cœur d’îlot protégé, avec potagers et vergers. Quant aux 20 maisons du quartier Florimond-Laurent, elles complètent un morceau de ville dans une démarche de couture urbaine. Dans cette dernière réalisation, Philippe Madec donne une échelle à l’opération, face aux barres existantes, avec des maisons en R+2 pour « produire une forme urbaine qui a sa force » dans une logique d’alignement sur rue. Il crée un cheminement qui laisse passer la ville, ainsi qu’une rue intérieure, pour ne pas offrir aux voisins la vue sur les véhicules stationnés. Ici, comme dans les autres opérations havraises, les clôtures sont en bois à l’extérieur et végétalisées à l’intérieur.

Des logements sociaux en Ardèche, par Construire (Patrick Bouchain, Loïc Julienne)

Les maisons groupées n’offrent pas seulement une alternative aux lotissements en zone périurbaine, elles peuvent aussi aider à combattre l’installation de pavillons éparpillés de manière diffuse en milieu rural. Après leurs opérations de Tourcoing et de Boulogne-sur-Mer, où les architectes de Construire s’étaient emparés de la rénovation de petites maisons de ville dans une démarche commune avec les habitants, le projet de Beaumont, en Ardèche, est leur premier chantier de construction de logements ex nihilo. À l’origine des Bogues du Blat, du nom de l’association des habitants, il y a la volonté forte d’une municipalité « éclairée ».

Arrivé dans la commune au cours de la vague post-68, l’actuel maire du village, Pascal Waldschmidt, veut aujourd’hui offrir à une nouvelle génération, freinée par les prix de l’immobilier, la chance de pouvoir vivre et travailler à Beaumont. Il y a aussi chez lui l’envie de « démonter l’habituelle hiérarchie maître d’ouvrage/architecte/entrepreneurs/futurs habitants, [de] la remplacer par une synergie où chacun apporte sa part ». Il lance alors l’élaboration d’un PLU comprenant une zone d’expérimentation. Cet « îlot de liberté totale, sans règle architecturale ni d’urbanisme », explique Loïc Julienne, se trouve à l’intérieur d’une ancienne châtaigneraie acquise par la commune. C’est la médiatrice régionale du programme de la Fondation de France les « Nouveaux commanditaires » qui suggère au maire de travailler avec Patrick Bouchain. En revanche, aucun office HLM n’accepte d’entrer dans le projet, pourtant très lourd à porter pour une petite commune de 200 habitants permanents. Et l’État, considérant qu’elle ne se situe pas en zone tendue, met du temps à lui accorder des crédits pour des logements sociaux. C’est pourquoi, au lieu des huit maisons prévues, seulement trois sont d’abord élevées. Le groupe de travail initial ayant éclaté avec tous ces aléas, deux des maisons sont habitées par des personnes qui ne les ont pas conçues. « Lucien Kroll nous a enseigné que l’essentiel, c’est que les lieux portent l’empreinte d’un habitant, quel qu’il soit, et pas seulement d’un architecte », raconte Loïc Julienne.

Avec la seconde tranche actuellement en chantier, Beaumont sera bientôt doté d’un ensemble de six maisons écologiques. « Nous avons travaillé sur l’idée du “logement pionnier”, car ceux qui s’étaient installés à Beaumont dans les années 1970 étaient un peu des pionniers, et les nouveaux arrivants sont dans la même démarche », poursuit Loïc Julienne. Dressées sur un coteau abrupt, avec leurs toits qui dépassent au-dessus des châtaigniers, les maisons ne ressemblent pas à l’habitat traditionnel ardéchois, mais plutôt à de grandes granges. Implantées à cheval sur plusieurs faïsses (terrasses cévenoles), sans terrassement destructeur du site, elles sont orientées au sud ou à l’est et dans le sens de la pente. En construisant très concentré et en hauteur, les architectes offrent des vues magiques aux habitants. Le bâtiment de base de trois niveaux est constitué d’une charpente en ogive, de sa couverture et de l’aménagement du seul rez-de-chaussée (séjour, chambre, cuisine, salle de bains). Le reste du volume est clos de façon légère et pourra évoluer avec la vie des habitants qui feront eux-mêmes les travaux au fur et à mesure de leurs besoins. Au bout de dix ans, ils pourront acheter leur maison en déduisant le montant des loyers payés. L’association toulousaine AERA (Actions, études et recherches sur l’architecture, la ville et l’habitat) est intervenue pour accompagner la démarche participative et le montage juridico-financier.

« Le chantier a été participatif et heureux », se réjouit Loïc Julienne. Une partie est réalisée en autoconstruction : la pose des bardages en bois après une formation par le charpentier, la découpe et la mise en œuvre de la seconde peau d’isolant et les peintures. Les habitants choisissent eux-mêmes les couleurs des couvertures et des bardages métalliques des pignons d’étage. Charpente et bardage bois sont en pin douglas en provenance de la région lyonnaise. Les maisons actuellement en chantier auront, elles, un bardage en bois de la commune, coupé spécialement pour le projet. Le budget est de 180 000 euros TTC par maison de 120 mètres carrés aménageables. La Fondation de France a pris à sa charge l’ensemble des études. « Il faut un maître d’ouvrage engagé, de la liberté (les PLU cadrent trop et sont en R+1 maximum) et il faut associer les habitants », conclut Loïc Julienne. « Mais les organismes en charge du logement social en France sont des gestionnaires qui n’ont pas envie de faire évoluer le modèle ni d’inventer, ils se retirent dès que c’est expérimental », regrette-t-il.

Lisez la suite de cet article dans : N° 246 - Juillet 2016